最专业的股票线上配资 靖江城投转型案例解析：从“建设城市”向经营“城市产业”转型

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案例点评

城投转型是大势所趋。近年来，城投企业普遍面临转型难题、融资难及债务压力等多重挑战。在这一背景下，靖江城投的转型实践不仅为同类企业提供借鉴，更是城投企业在市场经济环境下如何找准定位、发挥优势的一次有效探索。靖江城投在转型升级方面切实推进了各项改革措施。通过优化内部治理、有效盘活存量资产、紧密结合区域优势以及建立长远发展目标，靖江城投成功完成了从“建设城市”到经营“城市产业”的转变。在转型过程中，靖江城投不仅有效提升了核心竞争力，稳固了市场地位，同时实现了多元化、产业化发展，推动了公司的全面升级。通过拓宽盈利途径、提升市场价值，公司的业务领域也逐步拓展至工程施工、土地整理开发和商业运营管理三大核心板块，靖江城投已逐步具备良好的自我造血能力，为长期可持续发展奠定了坚实基础，成为市场中更重要的经济参与主体。值得关注的是，靖江城投将丰富的项目经验和城市资源巧妙融入转型发展中，为企业的产业化转型注入了强劲动力。公司致力于实现“以产兴城、以城促产”的良性循环，在提升国有资产效能的同时，显著增强了市场竞争力。展望未来，随着靖江城投在商业运营、管理等领域的不断拓展，以及文旅、物业服务等产业的积极延伸，靖江城投的市场竞争力将会进一步加强。——罗强（财达证券债券融资部董事总经理）

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案例分析

靖江市城投基础设施发展有限公司是靖江市城市建设领域资产规模最大的国有企业之一，承担着靖江市国有资产保值增值的重要职能，主要业务涵盖工程施工、土地整理开发和商业运营管理三大核心板块。近些年，通过长期积累的项目开发、运营和管理经验，公司建立了市场化的内部管理机制，实现了产城融合商业化发展，形成了符合本土国企改革和债务管理的方案。当前，公司已实现从“建设城市”向经营“城市产业”的转变，成功转型成为重大项目建设主体、城市运营主体和商业发展主体。

第一节 公司基本情况 

一、公司简介

靖江市城投基础设施发展有限公司（以下简称“靖江城投”或“公司”）成立于2001年5月11日，经过股权变更和多次增资，公司注册资本达到19.2亿元。目前，靖江城投的控股股东为靖江市人民政府国有资产监督管理办公室，持股比例为99.81%；靖江市华信担保有限公司持有公司0.19%的股份。靖江城投是靖江市重要的基础设施建设和投融资主体，主营业务范围涵盖了房地产综合开发业务，经营管理政府授权范围内的国有资产，投资经营市政公用设施建设，投资经营与市政公用设施相关的土地开发等多个领域。此外，公司还经营着房屋租赁，停车场管理服务，以及金属及金属矿、非金属矿及制品、建材、煤炭、焦炭的销售等业务。二、公司业务情况靖江城投主要业务范围包括工程施工、土地整理开发、商业运营管理三大核心板块，其中，商业运营管理板块包含了运输、市场管理、安置房销售、物资销售、租赁等业务。随着靖江市经济快速发展，迫切需要进一步提升区域内的基础设施建设水平，以满足经济发展的需求。为此，靖江市市委、市人民政府制定了更高水平的《靖江市城市总体规划（2013-2030）》，将规划形成“中心城区—小城市—特色镇—特色村”的四级城乡体系，建设各种交通方式协调发展、对外开放、对内集聚的多层次综合交通体系，同时，还提出坚持产城融合、市域协调、多元驱动原则，提升城镇化发展水平和质量。在此背景下，靖江城投承接了大量靖江市基础设施建设业务，工程施工板块及土地整理开发板块是公司主营业务收入的重要来源。2022年，靖江城投工程施工板块及土地整理开发板块收入分别为35,416.48万元、14,518.89万元，占主营业务收入的比重分别为32.05%及13.14%。未来，靖江城投将重点整合城市管理、商业运营、绿化、物业服务等资源，形成系统化的运营机制，成立专业的二级公司拓展业务渠道；同时，靖江城投也将投资文旅旅游板块，通过发挥靖江沿长江10公里江岸线的地缘优势，开发和启东旅游度假区的建设和运营，以文旅项目作为未来市场盈利的撬动点。

三、公司财务情况

截至2023年3月末，靖江城投的总资产为290.42亿元，净资产为101.70亿元，资产负债率为64.98%。2022年，公司实现营业收入11.17亿元，净利润1.67亿元，公司盈利情况良好。此外，过去两年公司的财务健康度良好，归母公司的平均净利润为1.36亿元，稳健的经营模式使得营业收入和净利润保持稳定增长。

第二节 转型发展分析随着靖江城投的快速发展，如资产质量较差、融资渠道单一、内部架构混乱等问题逐步显现，成为限制公司发展的障碍。为了跟紧时代步伐，迎接市场化改革挑战，公司以市场化导向优化资产质量、扩宽融资渠道，重塑内部架构，全面推进现代化转型升级和创新发展工作。一、明确主责主业，发挥资源集合优势靖江城投明确了以工程施工、一级土地开发整理和商业运营管理三项业务为核心主业的思路，立足保证基本盘不动摇，做好本职工作，推动国有资本向重要行业和关键领域集中。对于工程施工板块，靖江城投充分发挥公司在项目代建及施工管理业务板块的优势，做大做强，使之成为公司重要的经济效益支撑。通过设计创新、技术创新、优化资源配置等手段，打造核心竞争力。以降低运营成本为目标，以创优创奖为牵引，不断强化工程品质管理。在肩负促进新老城区均衡发展战略使命的基础上，抓住长三角一体化的时代机遇，积极向外开拓市场。靖江城投将重点推进城市棚户区改造拆迁、智慧停车场、老城明清历史文化街区、海绵城市等项目建设，扩大商业运营管理版图。对于土地整理板块，靖江城投根据城市发展规划，以“老城强肌理，新城强内涵”为目标，着力优化土地资源配置，盘活存量土地，提高资产集约利用率，充分发挥土地资源在城市建设发展中的促进和保障作用，实现城市基础设施配套到位。坚持以市场需求为导向，深入挖掘资产最大值，合理把控风险，科学制订土地开发方案，加快推动业态定位开发，努力实现企业高质量发展。公司会跟随靖江市城市化发展进程，改善老旧小区居民居住环境和质量，提升老城区形象。对于商业运营板块，靖江城投集中资源配置，做精做细现有运输业务、市场管理业务、物资销售业务，加强对相应业务的子公司管理规范，同时拓宽业务渠道。二、扩展业务板块，促进多元化发展随着靖江市老城更新与新城开发建设的逐步完成，靖江城投的战略重点将从开发建设向城市运营转型升级。商业运营管理板块将成为公司未来业务新的增长极，转型升级的新引擎，也是补齐关键业绩短板的重要支撑，公司陆续拓展了运输业务、市场管理业务、物资销售等业务，分别对靖江市的出租车运营、农贸市场及建筑材料、煤炭、木材等大宗商品销售进行了运营升级，实现了统一管理，相关业务也为靖江城投的收入提供了重要补充。三、遵循市场规律，健全市场经营机制靖江城投本部及子公司经理层成员均按任期制和契约化管理。公司及各子公司建立公开招聘、管理人员竞争上岗、末等调整和不胜任退出等市场化用工机制。集团公司及各子公司实行全员绩效考核，围绕“定目标、定岗位、定责任、定人员、定考核、定奖惩”的“六定”工作原则，研究制定出台集团公司绩效考核工作的实施意见，分类确定各部门及二级公司可量化的绩效考核指标，建立“以制度管人、程序管事、考核管酬”的绩效管理机制。公司本部及各二级公司实现分类核算、分类考核。制定公益类业务分类考核的实施方案，探索推进对所属企业分类考核。公司本部及所属企业对承担的公益类业务探索推进分类核算，明确业务目录、服务对象等，按照不同类别业务分类核算相应收入和成本。集团公司对符合条件的二级公司开展中长期激励梳理评估。督导所属企业规范组织实施公益性项目，不得将应由政府承担的公益性项目支出责任转嫁给企业，变相增加企业经营性债务。四、深度挖掘区域优势，推动城市运营靖江市土地资源丰富，具有良好的发展潜力和空间。靖江城投作为地方政府的背靠者，受益于地方财政的强大支持，也充分利用了丰富的土地资源，开展工程施工及土地整理业务。与此同时，靖江市的商业环境优越，基础设施需要不断更新以匹配商业环境的发展。靖江城投正是基于此，持续进行重点项目的施工，以满足不断升级的商业需求。如公司进行了老城明清历史文化街区项目和海绵城市项目等的建设，旨在优化区域的价值，同时也强化了公司的市场竞争力。此外，靖江城投正积极拓展其项目的附加价值，计划将特色小镇打造为文化旅游目的地，以此吸引更多的旅游资本，推动靖江市的经济发展。这一方面，公司在提升项目的附加价值上做了积极的尝试；另一方面，也充分利用了靖江市的自然环境资源优势，使得公司的业务模式更加具有特色。靖江城投在转型过程中，紧紧抓住了靖江市政府的发展规划和政策导向，实现了国有企业资源的有效整合，也充分利用了地方的自然资源优势，包括但不限于土地资源、商业环境和旅游资源等，制定出了一套符合自身发展的业务模式，让公司的基础设施建设项目在市场中持续取得竞争优势。五、保持融资渠道通畅，多角度融资间接融资方面，靖江城投资信状况良好，与金融机构均保持良好的业务合作关系，间接融资渠道通畅。截至2023年3月，公司及其子公司在各家银行授信总额度为94.2亿元，其中已使用授信额度60.69亿元，尚余授信33.51万元。

直接融资方面，靖江城投发行了短融、超短融、中票、定向债务融资工具、债券融资计划、私募债等债券，银行间及交易所债券市场渠道通畅，共计发行规模95.39亿元。

第三节 公司转型经验启示

靖江城投是靖江市基础设施建设的关键力量。靖江城投的转型发展经历可为同类企业提供了有益的借鉴，特别是在内部管理强化、存量资产盘活以及地域资源深度挖掘等方面，其策略和手段值得深入探讨和学习。

一、强化内部管理，健全治理机制靖江城投致力于提升发展质量和效益，以转型升级、创新发展作为其核心目标。在这一转型升级过程中，明确了自身的定位和角色，对内部管理进行了深度强化，建立了一系列机制。靖江城投根据《公司法》和党对企业的领导要求，建立健全公司治理机制，进一步明晰党委会、董事会、经理层、监事会职责权限和工作关系，形成权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡的法人治理结构。推动董事会应建尽建、配齐配强。对所有下属公司治理架构进行全面梳理，逐步配齐所属子企业董事会成员，实现董事会应建尽建。积极配合靖江市委组织部和市国资办，组织推动公司及所属企业董事会外部董事选聘。全面依法落实董事会六项职权（中长期发展决策权、经理层成员选聘权、经理层成员业绩考核权、经理层成员薪酬管理权、职工工资分配管理权、重大财务事项管理权）。全面建立董事会向经理层授权管理制度，充分发挥经理层经营管理作用。集团公司董事会通过公司章程、董事会议事规则、经理层工作规则、董事会决议、授权书等正式文件形式向经理层授权，全面建立董事会向经理层授权的管理制度。充分发挥公司章程在企业治理中的基础作用。科学界定董事会职权，规范董事会运行机制，完善董事会决策程序，理顺董事会与党委会、经理层、监事会之间的职责边界。严格落实总经理对董事会负责、向董事会报告（董事会闭会期间向董事长报告）的工作机制。支持总经理依法行使主持生产经营管理、组织实施董事会决议等职权。在各职能部门及子公司管理方面，靖江城投注重提升其对子公司的国有资产管理和监督水平，目标是构建一个更为规范和有效的管理体制和运作机制。公司及各子公司建立公开招聘、管理人员竞争上岗、末等调整和不胜任退出等市场化用工机制。集团公司及各子公司实行全员绩效考核，围绕“定目标、定岗位、定责任、定人员、定考核、定奖惩”的“六定”工作原则，研究制定出台集团公司绩效考核工作的实施意见，分类确定各部门及二级公司可量化的绩效考核指标，建立“以制度管人、程序管事、考核管酬”的绩效管理机制。公司提倡精细化的管理模式，将此模式应用到公司领导层、各职能部门及子公司的日常运营以及重大决策的每一个环节，从而全面提升了企业的管理效率和效益。这种精细化的管理方式不仅有助于提高日常运作效率，也为重大决策提供了更加明确的指导，减少了管理风险。二、全面激活资产，商业化运作推动发展在有限的资源条件下，如何充分挖掘并利用现有资产，是每个企业都需要深入考虑的问题。靖江城投通过对现有资产进行深入全面的调研和梳理，从多角度发现潜在的价值，并对有市场前景的资产进行了优化整合和开发，使得原有的存量资产焕发出了新的活力，进一步提升了公司的资产价值和运营效率。在商业化运作方面，靖江城投并没有满足于传统的资源使用方式，而是敢于突破常规思维，从更广阔的市场角度出发，进行商业化运作，旨在提升其市场价值。公司已将商业运营管理板块作为日后发展的重点模块，转型升级的新引擎，也是补齐关键业绩短板的重要支撑，公司成立了多个二级公司，陆续拓展了运输业务、市场管理业务、物资销售等业务，分别对靖江市的出租车运营、农贸市场及建筑材料、煤炭、木材等大宗商品销售进行了运营升级，实现了统一管理，相关业务也为靖江城投的收入提供了重要补充。这种策略既满足了市场需求，也有效地提升了公司的经营效率和盈利水平。针对此，其他同类型城投公司在转型过程中可借鉴：一是对现有资产进行全面深入的调研和梳理。这包括了解和分析各项资产的现状、潜在价值、市场前景等多个方面，找到可以进行重点整合和开发的资产，以实现资产的优化配置和价值的最大化。二是积极寻求商业化运作的方式和路径。除了注重资源的传统使用方式外，还需要突破常规思维，从更宏观的市场角度出发，探索更多元化的商业化运作方式，以提升其市场价值，增加企业的盈利来源，提升企业的市场竞争力。三是建立完善的资产管理和运作机制。这不仅包括进行有效的资产调研和评估，还需要设立严格的监督和管理制度，以确保资产的安全和增值。四是注重与市场需求的对接。企业的发展离不开市场的需求，要积极探索与市场需求相适应的资产开发和运作方式，以提高资产的使用效率和市场价值，实现企业的可持续发展。五是要充分挖掘资产的增值潜力，注重资产的长期价值。在资产的运作中，不仅要注重短期的效益，还要考虑长期的发展，积极寻求资产的长期增值和持续收益。三、依托区域优势，促进业务可持续发展靖江城投紧紧依靠靖江市的区域优势，全面推动关键施工项目的发展。靖江市位于江苏省南部，地理位置独特，拥有丰富的土地资源和优质的商业环境。这为靖江城投提供了丰厚的资源储备和基础设施项目的施工基础。靖江城投充分挖掘和利用靖江市的土地资源，成功开展了多个重大基础设施项目，如城市棚户区的改造和拆迁项目、智能停车场项目等。同时，公司积极响应市政府的发展规划，投入巨大资源打造老城明清历史文化街区项目和海绵城市项目等，以提升区域价值，增强公司的市场竞争力。在长期参与城市开发的过程中，靖江城投积累了大量项目经验和城市资源，已成为连接政府与市场之间的中间环节，如何进一步运用专业化手段将政府对城市的发展理念贯彻到具体城市运营中来，将公司经营理念运用到城市管理上，本质上就是企业从“建设城市”向经营“城市产业”的实体转变。“城市产业”拥有各项资源，如土地、基础设施、自然资源、历史文化资源等，如何将“城市产业”作为资产进行实体化运作和市场化运营，做好“以产兴城、以城促产”，实现产城双强和融合发展将成为日后转型升级的重要挑战。在当前的经济环境中，企业想要实现持续发展，必须具备自身的核心竞争力。而这种竞争力往往来自于精细的管理、创新的发展、资源的整合及充分发挥地域优势等方面。以下是靖江城投转型经验可参考的几个方面：第一，应当全面理解和把握当地发展规划和政策方向，发掘和利用地方的资源优势，尤其是土地资源。这不仅能够帮助公司扩大规模，提升盈利能力，而且有助于在资本市场获得较低的融资成本。第二，积累并运用公司在城市建设工作的经验优势，如在城市基础设施建设、历史街区修复、智能停车场建设等方面，充分发挥公司的学习曲线效应，推进城市更新和发展。第三，通过科学的管理和制度设计，提高组织效率，减少财务风险。例如，在立项过程中，可以协调相关各方共同参与，充分沟通其可行性；在项目投融资管理方面，应更加严格，多元化融资方案，避免公司承受过高的资金压力。第四，根据当地产业和居民的需求，提高建设项目的附加价值，这种理念可以应用在更多与之相匹配的保障性住房、长租公寓、标准厂房等项目的建设中，推进满足产业与居民双重需求的项目。第五，做好“以产兴城、以城促产”工作，利用长期项目建设的经验优势，从“建设城市”向经营“城市产业”转变，精细化的管理产业既可以确保收入稳定，也可以更新城市面貌，吸引游客或外部企业进驻，促进更多的建设项目承接工作。四、提前做好规划，建立长远目标“十三五”期间，靖江城投勇担战略使命，不断提升核心竞争力，统筹推进新老城区重点工程、建设运营等各项工作，以一批具有示范性和创新性的项目，在保障新城老城均衡发展、助推区域经济和社会发展、民生保障等方面，发挥了示范引领作用。目前，内外部经营环境发生了重大变化。一方面，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》指明了未来的发展方向和奋斗目标；新发展阶段、新发展理念、新发展格局为投资运营、城市更新等业务提供了新的发展机遇。另一方面，行业竞争要素和增长逻辑发生重大改变，科技创新重要性凸显，对企业的创新能力、资源整合能力、专业化管理能力等提出了更高要求。基于此，靖江城投精心组织制定了《靖江城投“十四五”战略发展规划》，将其作为指导企业在2021-2025年发展的行动指南。“十四五”期间，靖江城投以高质量发展为主题，以“工程施工、一级土地开发整理及商业运营管理”为主要业务，拓展“文旅板块、物业服务”，以全新的发展目标、发展思路、战略举措和资源配置转型发展。

▌来源：地方政府投融资研究中心最专业的股票线上配资

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